問：
剛收到一封告書，投訴位於街角一樓的餐廳 (租客) 違反了殘疾無障礙平權法。投訴項目包括：馬路上行人路的切割，坐輪椅人士無法上下；進入餐廳只有階梯；在土庫的廁所沒有電梯；廁所太小以及服務員拒絕客戶的輔助犬一同用餐。請問身為業主要負責嗎？樓宇局沒有發告票，可以用以抗辯嗎？有何解決辦法？
答:
閣下所收到的控告書，是基於90年生效的聯邦法律 ──「美國殘障人士平權法 (American Disabilities Act)」。其中有一條款規定：一切提供公眾服務的場所 (包括酒店和餐廳等) 需安裝方便殘障人士的服務設施，讓他們可以平等、無障礙地享受；不但如此，在行動上協助或情緒上支持該殘障人士活動的輔助犬隻，不能拒之其外。因此，控書所提內容，表面上是有法理依據的，但有一些特殊環境或條件，可以申請豁免或輕處。
縱然，這次的控告對象是餐廳的服務設施，但不是只有餐廳需要負責。不論閣下租約條款是否提及，遇到類似情況責任歸誰，聯邦法例廣義將責任推到最大面，故做生意的商戶和該物業的業主，都被列為可追究者。閣下唯有寄望在租約上，找到保障業主的條款。
按投訴的內容來看，有些地方涉及業主的責任。例如，馬路上行人路的切割，讓坐輪椅人士 (不一定是餐廳的客人) 可以無障礙地通行。其他的投訴項目，屬商戶租客。
此外，縱然市政府 (包括樓宇局) 沒有發出違例告票，也不能因市政府認可，便超越聯邦法律。順道一提，樓宇老舊不能用來作豁免理由。然而，建築面積有限，可用來援引不能作最完整的改正的理由。
閣下應該通知前租客，要求他們儘快與原告律師聯絡，協調如何用最經濟但符合該法律條例作出改正；包括行人入餐廳的階梯，以一斜坡徑沿着牆邊興建作補助；往樓下廁所的樓梯，加設專用沿級式的電動升降椅或可摺疊的升降枱；廁所面積要擴大，符合無障礙設施要求。細節應請教專業的建築師及工程師，按政府條例申請並施工。
◎ 文展雲律師、文旭慧律師